Dünnere Decken, weniger Steckdosen, unbeheizte Treppenhäuser: Einfachere Wohnungen sollen Neubau wieder kostengünstiger machen. Dafür legen Justizministerin Stefanie Hubig und Bauministerin Verena Hubertz (beide SPD) am Montag gemeinsam einen Gesetzentwurf vor. Wer baut, soll damit einfach und rechtssicher vereinbaren können, dass man auf bestimmte Komfortstandards verzichtet.

Damit mehr Wohnraum entstehe, müsse Bauen in Deutschland einfacher und günstiger werden, erklärte Hubig. Die Lösung: Verzichten auf teure Extras, die sich inzwischen auf dem Markt längst etabliert haben, aber nicht zwingend vorgeschrieben sind.

„Mit dem Gebäudetyp E geben wir Bauherren, Bauunternehmen und Käuferinnen die Freiheit zurück, auf unnötigen Schnickschnack zu verzichten“, sagte Hubertz. „Jeder Euro, den wir nicht in überflüssige Standards stecken, ist ein Euro für mehr bezahlbaren Wohnraum.“

Was genau geplant ist

Die Ministerinnen wollen das Bauvertragsrecht so ändern, dass man einfacher von gesetzlich nicht zwingenden Standards abweichen kann. Bisher scheitere einfaches Bauen oft an rechtlichen Unsicherheiten, heißt es in den Ministerien. Denn es gilt: Wenn es nicht explizit anders geregelt ist, kann ein Bauherr erwarten, dass sein Haus oder seine Wohnung nach dem üblichen Standard gebaut wird. Als üblich haben sich in den vergangenen Jahren aber hohe Standards eingebürgert, etwa bei Baustoffen oder technischer Ausrüstung.

Bisher scheuen Planer und Unternehmen, davon abzuweichen, weil sie fürchten, am Ende haften zu müssen. Künftig soll gelten: Wenn sich alle Beteiligten einig sind, kann einfacher gebaut werden. Wird keine Vereinbarung getroffen, bleibt es bei den bisherigen Regeln.

Auf was man verzichten könnte – und auf was nicht

Es geht ausdrücklich nur um Komfortstandards, die das Bauen unnötig teuer machen. Das kann weniger Trittschall im Einfamilienhaus sein, eine niedrigere Deckenhöhe oder der Verzicht auf einen Handtuchtrockner im Bad. Bei Sicherheit und Gesundheit sollen keine Abstriche erlaubt sein, also zum Beispiel bei Brandschutz, Statik, Belüftung oder Licht. Generell soll das Prinzip „genug ist genug“ gelten: Man baut nach den gesetzlichen Mindestvorgaben, aber eben nicht besser.

Die Ministerien haben Pilotprojekte ausgewertet – und sie gehen davon aus, dass das einfache Bauen die Kosten für das Gebäude an sich um 10 bis 15 Prozent senken kann. Erwartet wird, dass dann wieder mehr gebaut wird. Denn in Deutschland fehlen mehrere Hunderttausend Wohnungen.

Zuletzt legte die Zahl der Baugenehmigungen zwar schon zu. Von Januar bis August wurden nach Zahlen des Statistischen Bundesamts 169.400 Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden genehmigt – gut 12 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig steigen wegen des Iran-Kriegs aber auch die Kosten für Materialien und Energie und die zehnjährigen Bauzinsen. Daher gibt es Befürchtungen, dass der Aufschwung bei den Baugenehmigungen schon bald abebbt.

Skepsis bei der CDU

Die beiden Ministerinnen peilen ein Inkrafttreten frühestens Mitte 2027 an. Bis dahin ist aber noch viel zu tun, denn der Gesetzentwurf ist in der Bundesregierung, also mit den anderen Ministerien, noch nicht abgestimmt. Außerdem dürfen sich jetzt erst einmal die Bundesländer und betroffene Branchenverbände dazu äußern. Der nächste Schritt wäre ein Beschluss im Kabinett, dann würde das Ganze in den Bundestag und den Bundesrat gehen.

Die CDU im Bundestag reagiert skeptisch auf den Gesetzentwurf. Der Gebäudetyp E ​könne nur ein Gamechanger werden, wenn er in der Praxis auch angenommen werde, sagte der baupolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak. „Ich bin noch nicht überzeugt, dass das mit dem von der Justizministerin vorgeschlagenen neuen Vertragstyp gelingt. Dieser muss ausdrücklich vereinbart werden. Wenn ich aber einen Vertrag vereinbare, der von den bisher üblichen Standards nach unten abweicht, drohen komplizierte Aufklärungsfragen, Dokumentationspflichten über eingesparte Kosten und am Ende Haftungsrisiken.“ An diesen Hürden könne der Gebäudetyp E in der Praxis scheitern, das ⁠zeigten die ​Erfahrungen mit der aktuellen Rechtslage.

Luczak sagte, im parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren müsse genau geprüft werden, ob nicht ein gesetzlicher Basisstandard die bessere Lösung gegenüber individuellen Verträgen sei. ‌Ein Werk würde dann als mangelfrei gelten, wenn der Basisstandard eingehalten ⁠werde. „Dazu muss nichts ausdrücklich vereinbart werden, ​es stellen sich keine Aufklärungsfragen und Haftungsrisiken. Das wäre aus meiner Sicht zielführend und praxistauglich.“

Insgesamt zieht sich die Debatte um das einfache Bauen auch lange hin: Den ersten Aufschlag für den sogenannten Gebäudetyp E (wie „Einfach“) hatte vor Jahren die Ampel-Regierung aus SPD, Grünen und FDP gemacht.

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