In den letzten Jahren sind die Zinsen für Immobilienkredite stark gestiegen. Während die Kosten für einen Kredit bis vor vier Jahren noch unter einem Prozent lagen, erreichten sie Ende 2023 ihren Höhepunkt mit über 4 Prozent. Aktuell sind es rund 3,4 Prozent des geliehenen Geldes, die an den Kreditgeber obendrauf gezahlt werden. Prognosen zeigen allerdings, dass die Kosten für einen Kredit langfristig steigen könnten. Für alle, die eine Immobilie kaufen oder bauen möchten und sich Geld von der Bank leihen wollen, könnte jetzt ein guter Moment sein, um eine Baufinanzierung abzuschließen.

Grundlagen der Baufinanzierung einfach erklärt

Wer sich mit dem Thema Baufinanzierung auseinandersetzt, wird dabei oft auf folgende Begriffe stoßen:

Nebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie kommen in der Regel weitere Kosten zum Kaufpreis hinzu: Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent) und Notar- und Grundbuchkosten (2 Prozent). Und – falls der Kauf über einen Makler erfolgt, muss auch die Maklerprovision (zwischen 3 und 8 Prozent) berücksichtigt werden. All diese Kosten muss der Käufer tragen. Die Summe aus Nebenkosten und Kaufpreis nennt man Gesamtaufwand.

Eigenkapital

Die eigenen Ersparnisse oder finanzielle Rücklagen nennt man Eigenkapital. Je höher das Eigenkapital, desto weniger Geld muss von der Bank geliehen werden, was sich positiv auf die Kreditkonditionen auswirkt. Wichtig ist hier der Beleihungsauslauf. Er zeigt, wie viel Prozent des Immobilienwerts mit dem Kredit finanziert wird. Die Faustregel lautet: je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger der Kredit. Ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent gilt als besonders sicher, weshalb die Banken meist die niedrigsten Zinsen anbieten. Umgekehrt steigen die Zinsen bei höherem Fremdfinanzierungsanteil, weil das Risiko der Bank zunimmt.

Zinsen und Tilgung

Der Kredit wird in monatlichen Raten an den Kreditgeber zurückgezahlt. Der Betrag besteht aus Zinsen und Tilgung. Zinsen sind die Kosten für das geliehene Geld. Die Tilgung zahlt Stück für Stück die geliehene Summe zurück. Bei Vertragsabschluss wird ein Sollzins vereinbart, der dann für eine bestimmte Zeit gilt. Meist sind das zwischen 5 und 15 Jahre. Diese Phase nennt man Zinsbindung.

Sondertilgung

Zusätzlich zur monatlichen Ratenzahlung gibt es die Möglichkeit, falls vereinbart, eine einmalige Sonderzahlung zu leisten. So sinkt die Restschuld – also der geliehene Betrag – schneller, während sich die Laufzeit verkürzt.

Zinsvarianten – fest oder variabel?

Bei Vertragsabschluss kann der Kreditnehmer zwischen zwei Varianten von Zinsen wählen:

  1. Feste Zinsen: Hier bleibt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit gleich. Das kann ein Vorteil sein, wenn die Zinsen am Markt steigen. Es gibt Planungssicherheit und schützt vor steigenden Zinsen.
  2. Variable Zinsen: In diesem Fall wird der Zinssatz regelmäßig an den aktuellen Markt angepasst. Fallen die Zinsen (weil z.B. die EZB den Leitzins gesenkt hat), wird der Kredit günstiger und die monatliche Rate sinkt. Steigen die Zinsen, wird es teuer.

Anschlussfinanzierung

Sobald die Zinsbindung abgelaufen und die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist, ermöglicht die Anschlussfinanzierung den ausstehenden Betrag zu finanzieren. Hierfür schickt die Bank eine neue Zinsvereinbarung. Hier lohnt es sich, den Zinssatz mit anderen Angeboten zu vergleichen und das beste Angebot auszuwählen. Wechselt man für die Restschuld den Kreditanbieter, spricht man von einer Umschuldung.

Tool-Tipp: Der Baufinanzierungsrechner

Baukreditrechner können dabei helfen, einen ersten Überblick zu erhalten

Bauzinsen aktuell: Die beliebtesten Baufinanzierungen im Detail

Um die Kosten verschiedener Kreditanbieter besser vergleichen zu können, sollte man auf den Effektivzins achten. Im Gegensatz zum Sollzins umfasst der Effektivzins nicht nur den reinen Sollzins, sondern auch alle zusätzlichen Kosten für die Wertermittlung und Besicherung der Immobilie. So zeigt er, wie teuer ein Kredit tatsächlich ist.

Hier eine Übersicht zu den Angeboten der 5 Top-Anbieter

BAUFI24*

100.000 € Nettodarlehensbetrag, 3,63 % effektiver Jahreszins p.a., 3,53 % fester Sollzins p.a., 10 Jahre Sollzinsbindung.

PSD Bank Nürnberg*

100.000 € Nettodarlehensbetrag, 3,56 % effektiver Jahreszins p.a., 3,50 % fester Sollzins p.a., 10 Jahre Sollzinsbindung.

Dr. Klein*

100.000 € Nettodarlehensbetrag, 3,28 % effektiver Jahreszins p.a., 3,21 % fester Sollzins p.a., 10 Jahre Sollzinsbindung.

ING*

100.000 € Nettodarlehensbetrag, 3,56 % effektiver Jahreszins p.a., 3,50 % fester Sollzins p.a., 10 Jahre Sollzinsbindung.

DTW Immobilienfinanzierung*

100.000 € Nettodarlehensbetrag, 3,82 % effektiver Jahreszins p.a., 3,75 % fester Sollzins p.a., 10 Jahre Sollzinsbindung.

Die richtige Baufinanzierung wählen

Um einen Hauskauf zu finanzieren, eignen sich verschiedene Baufinanzierungen:

Annuitätendarlehen

Die häufigste Form ist das Annuitätendarlehen. Hierbei bestehen die monatlichen Raten aus dem festgelegten Sollzins und der Tilgung. Die Besonderheit: Die monatliche Rate bleibt gleich, während mit der Zeit der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil im gleichen Verhältnis steigt. Das bedeutet: Mit jeder monatlichen Zahlung sinkt die verbleibende Restschuld – dadurch fallen auch weniger Zinsen an. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist verbleibt eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen wird.

Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist eine Form des Annuitätendarlehens, bei dem zu Beginn festgelegt wird, in welchen Zeitraum das Darlehen vollständig zurückgezahlt wird. Die Laufzeiten sind meist zwischen 15 und 25 Jahren.

Variables Darlehen

Das variable Darlehen ist etwas risikoreicher als andere Kreditformen. Hier werden die Sollzinsen alle drei bis sechs Monate an den Marktzinssatz angepasst. Die Tilgung ist ebenfalls variabel. Der Kreditnehmer kann frei entscheiden, wie viel er on-top tilgen möchte. Diese Kreditform kann sich lohnen, wenn kurzfristig eine Finanzierung gebraucht wird, die aber auch schnell wieder abgelöst werden kann.

Bausparsofortfinanzierung

Bei der Bausparsofortfinanzierung werden ein Bausparvertrag und ein Kredit miteinander kombiniert. Hier wird sofort ein Kredit vergeben, um den Kauf zu finanzieren, wie eine Art Vorschuss. Gleichzeitig wird ein Bausparvertrag abgeschlossen. Heißt: Monatlich wird Geld auf ein Konto eingezahlt und so gespart. Sobald genug gespart ist, wird der Sofortkredit zurückgezahlt. Der Vorteil: Es wird nicht zwingend Eigenkapital gebraucht und die Raten sind unabhängig vom Zinsmarkt. Allerdings entstehen meist Abschlussgebühren für den Bausparvertrag, die das Konzept teurer machen.

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung. Heißt: Drei bis fünf Jahre bevor die Zinsbindung ausläuft, wird schon der Vertrag für das Forward-Darlehen abgeschlossen. Das kann vorteilhaft sein, wenn es bei Vertragsabschluss niedrigere Zinsen gibt als zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung erwartet werden. Steigen die Zinsen dagegen nicht an, kann das Forward-Darlehen auch eine teure Angelegenheit werden.

Welche Baufinanzierung passt zu mir?

Bei der Suche nach der perfekten Baufinanzierung sollte ein Argument überwiegen – der geringste Zinssatz. Außerdem gilt: Es sollten höchstens ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens für Wohnen ausgegeben werden. Das bezieht sich sowohl auf Mieten als auch auf die Baufinanzierung. Wie hoch die Monatsrate dann sein darf, hängt von dem Zeitraum ab, in dem der Kredit zurückgezahlt wird. Und: je kürzer die Zinsbindungsfrist, desto günstiger der Sollzins.

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, sollte idealerweise die Nebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren können. Ist das nicht zu stemmen, sollten mindestens die Nebenkosten mit den Ersparnissen abgedeckt sein. Andernfalls wird es schwierig, einen Kreditgeber zu finden.

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