Für Grundeigentümer sind es ernüchternde Zahlen, die die LBS Nordwest in ihrer jüngsten Marktanalyse für Niedersachsen darlegt. Sie zeigen, dass die 2004 begonnene Boomphase immer weiter steigender Preise von Wohneigentum ihren Zenit erreicht, wenn nicht gar überschritten hat.

In der VW-Stadt Wolfsburg sind der Studie zufolge die durchschnittlichen Angebotspreise für gebrauchte Eigenheime von April 2025 bis Ende März dieses Jahres um fünf Prozent gefallen, in Goslar um zehn Prozent, im Landkreis Harburg betrug das Minus elf Prozent. Reihenhäuser wiederum verbilligten sich in Salzgitter allein in den sechs Monaten von Ende September 2025 bis Anfang April dieses Jahres um zwölf Prozent, im Landkreis Wolfenbüttel sogar um durchschnittlich 19 Prozent.

Selbst in dichtbevölkerten Regionen stagnieren die Preise oder wachsen vielerorts nur noch in homöopathischen Dosen. In der Universitätsstadt Vechta, Zentrum der 2,8 Millionen Einwohner zählenden Metropolregion Nordwest, gaben die Angebotspreise der auf Daten des Berliner Wirtschaftsforschungsinstituts empirica basierenden Analyse in den zwölf Monaten bis Ende März dieses Jahres um ein Prozent nach. Im Landkreis Osnabrück legten sie um lediglich zwei Prozent zu, im Kreis Oldenburg stagnierten sie.

Die Daten machen noch etwas deutlich: Je ländlicher und strukturschwacher der Standort, desto günstiger sind Immobilien zu erstehen. Beispielhaft zeigt dies ein Blick auf den Landkreis Lüchow-Dannenberg, wo der mittlere Angebotspreis gebrauchter Eigentumswohnungen nur noch 119.000 Euro beträgt. „Hier sind für den Wohnungskauf lediglich zwei örtliche Jahresnettoeinkommen erforderlich“, vermerken die Autoren des Papiers.

Am Markt vollzieht sich damit eine Entwicklung, die Analysten und Immobilienökonomen bereits vor mehr als 20 Jahren prognostiziert haben. „Der demographische Wandel beginnt, exakt wie erwartet, jetzt die Wohneigentumsmärkte zu erfassen“, sagt Thomas Beyerle, Professor für Immobilienwirtschaft und -research an der Hochschule Biberach.

Die erste Welle der Babyboomer-Generation, der letzten geburtenstarken Jahrgänge Deutschlands, hat ein Alter erreicht, das deren Angehörige zwingt, ihre Eigenheime zu veräußern, um in Senioren- und Pflegeheime zu wechseln. „Was wir derzeit sehen, ist nur ein Vorgeschmack auf die künftige Entwicklung“, sagt Beyerle.

Nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs gab es in Deutschland von 1947 bis 1950 einen ersten Anstieg der Geburtenrate. Die damals Geborenen zählen nun 76 bis 79 Lebensjahre. „Für viele Menschen wird ein Eigenheim in diesem Alter zur Last“, sagt Beyerle. Arthrose, Arthritis und weitere Gebrechen machen die Arbeit im Garten zur Qual. Manche von ihnen benötigen dauerhaft Pflege. „Der Abschied von den eigenen vier Wänden ist für etliche von ihnen eine Erleichterung“, sagt der Immobilienwissenschaftler.

Höhepunkt in den Jahren von 2037 bis 2042

„Wir stehen vor der Situation, dass eine große Kohorte von Eigentümern altersbedingt ihre Immobilien vermehrt verkaufen oder vererben wird“, sagt Roland Gisinger, Geschäftsführer der auf Immobilienfinanzierungen spezialisierten HW Baufi Finanzgruppe in Wiesbaden. „Das führt perspektivisch zu einem spürbaren Anstieg des Angebots.“ Für Verkäufer von Wohneigentum im Bestand werde der Markt dadurch herausfordernder. „Die Zeiten, in denen nahezu jede Immobilie unabhängig von Zustand und Lage problemlos Käufer findet, könnten sich ihrem Ende nähern“, sagt Gisinger.

Die eigentliche Verkaufswelle werde jedoch erst um das Jahr 2030 herum beginnen, sagt Beyerle. Dann erreichen die ersten Angehörigen der zweiten Babyboomer-Welle, die zwischen 1955 und 1967 geboren wurden, ein Alter von 75 Jahren. „Von 2030 an wird die Zahl der von Babyboomern zum Verkauf gestellten Eigenheime, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen von Jahr zu Jahr steigen“, sagt der Immobilienwissenschaftler.

Den Höhepunkt würden die Jahre von 2037 bis 2042 bilden, da Deutschland zwischen 1962 und 1967 die geburtenstärksten Jahrgänge mit jeweils mehr als einer Million Neugeborenen verzeichnet hat. „In elf Jahren dürften besonders viele Objekte zum Verkauf gestellt werden, da Babyboomer einen erheblichen Anteil der Grundeigentümer hierzulande bilden“, sagt Beyerle. Nach einer Auswertung des Berliner Makler-Vermittlungsportals Jacasa besitzen Angehörige der letzten geburtenstarken Jahrgänge aktuell rund 32 Prozent aller selbstgenutzten Eigentumsimmobilien im Land.

„Silver Tsunami“ am Immobilienmarkt

Makler haben für die Entwicklung den Begriff „Silver Tsunami“ geprägt. Ein Wortspiel aus der englischen Bezeichnung für Silber – was auf die zumeist grau gewordenen Haare der Boomer anspielt – und auf den Fachbegriff für durch unterseeische Erdbeben ausgelöste hohe und lange Wasserwellen, die mit ihrer Wucht ganze Küstenabschnitte überfluten können. Verbunden sind die Hinweise der Immobilienvermittler auf das Szenario oftmals mit dem Hinweis, Boomer sollten einen Makler schon bald mit dem Verkauf ihrer Immobilie beauftragen – bevor die Preise massiv fallen.

Allerdings gehen Experten nicht davon aus, dass die Marktwerte von Wohneigentum bundesweit auf breiter Front einbrechen werden, wenn die Besitzer aus der Boomer-Generation ihre Objekte veräußern. „In den großen Ballungszentren wie Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln und Stuttgart wird die Nachfrage nach Wohneigentum auch 2040 noch das Angebot übersteigen, sodass die Preise perspektivisch weiter steigen werden“, sagt der Immobilienökonom Günter Vornholz, Inhaber von ImmobilienResearch Vornholz in Lüdinghausen.

In Großstädten bleibt Wohneigentum teurer

Hingegen würden in strukturschwachen Regionen die Preise in den kommenden Jahren immer weiter unter Druck geraten. „In Landkreisen mit schwacher Wirtschaft und geringem Bedarf an hochqualifizierten und gut verdienenden Beschäftigten wird generell die Nachfrage nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen sinken“, sagt Vornholz.

Dieser Ansicht ist auch HW-Baufi-Chef Gisinger. „In Regionen mit schrumpfender Einwohnerzahl ist damit zu rechnen, dass die zusätzliche Angebotswelle preisdämpfend wirkt.“ In wirtschaftsstarken Ballungsräumen hingegen „dürfte die Nachfrage weiterhin stabil bleiben, sodass der Effekt dort deutlich geringer ausfällt“.

Dies bestätigt die jüngste Marktanalyse des vdp Verbands der Pfandbriefbanken, basierend auf der Auswertung vollzogener Transaktionen im vergangenen Jahr. Danach verteuerten sich 2025 Wohnimmobilien bundesweit im Schnitt um 4,2 Prozent. Getrieben wurde der Preiszuwachs jedoch vor allem durch die starke Nachfrage professioneller Investoren nach Mehrfamilienhäusern. Dies trieb die Preise von Mietwohnungsblöcken um 5,3 Prozent in die Höhe. Der Preiszuwachs bei selbstgenutztem Wohneigentum fiel mit drei Prozent hingegen spürbar geringer aus. Dass die Preise von Eigenheimen und Eigentumswohnungen im Bundesschnitt überhaupt noch zulegten, ist der Entwicklung in den großen Städten und insbesondere den Ballungszentren zu verdanken, wo das Angebot die Nachfrage deutlich unterschreitet. Spitzenreiter war dabei die Bankenmetropole Frankfurt, wo die gezahlten Beträge für Wohneigentum um 5,7 Prozent zulegten.

Dies spiegelt sich auch in der LBS-Studie zu Niedersachsen wider. In den Großstädten des Bundeslandes mit dem Sachsenross im Wappen haben sich Eigenheime im Bestand im vergangenen Jahr weiter verteuert. In Braunschweig, mit 252.811 Einwohnern die zweitgrößte Stadt des Landes, stiegen die Angebotsforderungen von April 2025 bis Ende März dieses Jahres um neun Prozent. In der 1,1 Millionen Einwohner zählenden Region Hannover – dem Kommunalverband der Landeshauptstadt und ihrem Umland – betrug das Plus fünf Prozent.

„Der Silver Tsunami ist kein flächendeckendes Phänomen“, sagt Frank Schröter, Geschäftsführer der BSK Immobilien, der Maklertochter der Berliner Sparkasse. „Er ist regional.“ In Großstädten wie Berlin würde eine in den kommenden Jahren anstehende Verkaufswelle älterer Eigentümer kaum Auswirkungen auf die Marktwerte haben. „Zuzug, begrenzte Flächen und eine anhaltend hohe Nachfrage sorgen dafür, dass zusätzlicher Bestand nicht automatisch zu sinkenden Preisen führt“, sagt Schröter. „Im Gegenteil: In vielen Lagen wird das strukturelle Angebotsdefizit bestehen bleiben.“ Hingegen könne ein deutlicher Anstieg des Angebots in ländlichen Räumen „tatsächlich zu spürbaren Preisbewegungen führen“, sagt der Geschäftsführer. „Dort trifft steigendes Angebot auf eine begrenzte Nachfrage.“

Das bedeute jedoch nicht, dass ältere Eigentümer in schrumpfenden Regionen jetzt ihre Häuser verkaufen sollten, sagt Immobilienökonom Vornholz. „Finanziell würde sich dies in den meisten Fällen nicht rechnen.“ Dies zeigt eine Beispielrechnung. Die Annahme: Die Besitzer sind 68 Jahre alt. Verkaufen sie ihr Eigenheim heute, würden sie 100.000 Euro mehr erzielen, als bei einer Veräußerung in zehn Jahren.

„Dafür müssten sie aber in der kommenden Dekade pro Jahr 7000 bis 8000 Euro an Miete zahlen, die Kosten für den Umzug tragen und wären in vielen Fällen gezwungen, neue Möbel und eventuell sogar eine neue Küche zu erwerben“, sagt Vornholz. „Der mutmaßliche Mehrerlös durch den vorzeitigen Verkauf des eigenen Heims würde damit aufgefressen.“

Richard Haimann ist freier Autor bei WELT und WELT AM SONNTAG und schreibt über Immobilien.

Dieser Artikel wurde für das Wirtschaftskompetenzcenter von WELT und „Business Insider Deutschland“ erstellt.

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