Auf den ersten Blick wirkt die Baustelle im Berliner Norden unspektakulär. In zweiter Reihe, hinter einem verlotterten Altbau an einer lauten Straße, entstehen drei Mehrfamilienhäuser mit 24 Wohnungen. Zwei Etagen, Dachgeschoss, schlichte Form. Trotzdem sind an diesem sonnigen Oktobertag einige Dutzend Besucher gekommen, unter ihnen Berlins Bausenator Christian Gaebler und Bundesbauministerin Verena Hubertz.

Was die beiden SPD-Politiker und die anderen nach Pankow-Heinersdorf gelockt hat, ist weder eine besonders hohe Energieeffizienz noch eine besonders kostengünstige Bauweise. Sondern schlicht die Tatsache, dass hier vor sechs Wochen noch nichts zu sehen war.

Innerhalb von gerade einmal 40 Tagen wurden der Rohbau aufgestellt, das Dach gedeckt und alle Fenster montiert. Bereits Ende Januar soll alles fertig sein und der erste Mieter einziehen. Ein schlüsselfertiges Wohnhaus in nur sechs Monaten. Vergleichbare Bauprojekte dauern normalerweise doppelt so lange, mindestens.

Durch Sanierung von Einfamilienhäusern viel gelernt

Bauministerin Hubertz zeigt sich gerne dort, wo bautechnische Innovationen entstehen. Für sie ist der „Neubausprint“, wie die ausführende Firma Terra Immobilien es nennt, ein gutes Beispiel, „dass auch mal jemand mutig ist, dass Unternehmen anpacken können“, sagte sie. Für jeden normalen Hausbesitzer oder privaten Bauherren zeigt das Projekt allerdings auch, dass sich mit konsequenter Planung und Absprache viel Zeit sparen lässt. Das verhindert unnötige Fehler und Kosten – und funktioniert auch bei der Sanierung.

Der Erfinder der Hochgeschwindigkeitsbaustelle in Berlin ist ein alter Bekannter in der Bauszene: Ronald Meyer, Bauingenieur, Buchautor und Berater, hat jahrelang Erfahrung bei der Sanierung von Ein- und Zwei-Familienhäusern gesammelt und kennt die Knackpunkte, die beim Hausbau immer wieder unnötig Zeit kosten. Vieles hat mit ungenauer Planung, aber auch mit alten Gewohnheiten zu tun, sagt er: „Mir ist aufgefallen, dass Handwerker fast immer hintereinander arbeiten“, sagt er. „Wenn ein Konflikt auftritt, bespricht man sich teilweise erst Tage später. Probleme tauchen spontan auf, und dann wird improvisiert.“

Bauministerin Verena Hubertz und Philip Wossilus, Prokurist bei Terra Immobilien, im Rohbau des Mehrfamilienhauses an der Berliner Romain-Rolland-Straße

Während der eine zum Baufachhandel fährt, um fehlende Teile zu besorgen, machen die anderen Zwangspause oder fahren zu einer Parallel-Baustelle. „Alte Gewohnheiten, eine spezielle Art Freestyle“, sagt Meyer dazu. Noch während des Studiums in Darmstadt baute er 1989 sein erstes Haus in Eigenleistung und schrieb eine Reihe von Berichten darüber. Später spezialisierte er sich auf Sanierung im Bestand, konzipierte günstige Energiesparhäuser und fand heraus, wie viel Zeit an welchen Stellen vertrödelt wird. Er erfand den „Sanierungssprint“, erstmals zu sehen in der ARD-Dokumentation „Traumhaus in 4 Wochen“.

Der Hausbau in Berlin-Pankow soll nun beweisen, dass es auch einen Neubausprint geben kann. Schon am Eingang zum ersten der drei Häuser sieht man in Plakatgröße einen Unterschied zu anderen Baustellen: Auf einem mehrere Quadratmeter großen Ablaufplan ist auf den Tag genau dargestellt, welche Arbeit wann erledigt wird: Betonarbeiten und Mauerwerk, Dachdämmung, Fenstereinbau, jede einzelne Elektroinstallation, Badmontage und Anstrich – für alles gibt es bestimmte Tage und farbige Kästchen. Selbst der Laie sieht sofort: Viele Arbeiten laufen parallel.

„Der Rohbau war oben noch nicht fertig, da waren im Erdgeschoss schon die ersten Fenster eingebaut“, sagt Philip Wossilus, Prokurist von Terra Immobilien. Geschäftsführer Robert Pflaum ergänzt: „Das klingt banal, ist es aber nicht.“ Vor dem Baustart habe man die 13 beteiligten Bauunternehmen aus Berlin und Brandenburg zu einer Besprechung zusammengetrommelt.

Jeder kennt seitdem den Einsatzzeitraum auf den Tag genau. Exakte Übergabepunkte wurden vereinbart: Wann sind auf welcher Etage alle Kabel verlegt, der Trockenbau fertig und der Verputzer kann starten? „Das fanden manche Handwerker zunächst etwas skurril“, sagt Meyer. Doch aus seinen Sanierungsprojekten weiß er auch: „Wenn sie die Wirkung einmal selbst erlebt haben, sind sie zufrieden bis begeistert.“

Paralleles Arbeiten ist der Schlüssel

Lektion eins für private Sanierer und Bauherren lautet also: Von Anfang an muss jeder wissen, wann was zu tun ist. „Bei Sanierungssprint-Baustellen braucht es zunächst einen Koordinator für alle“, sagt Meyer. Jemand muss auch bestimmen, wann welche Teile auf der Baustelle verfügbar sind. Normalerweise würde man erwarten, dass Architekten, Bauwerkplaner, Energieberater oder auch die wichtigen Gewerke wie Heizungs- und Elektroinstallation sich koordinieren. Doch genau das sei oft nicht der Fall, weiß Meyer. Es scheint auf deutschen Baustellen schlicht so zu sein, dass fast immer irgendwo der Gesprächsfaden abreißt.

Der größte Geschwindigkeitsbooster ist nach Meyers Prinzip das parallele Arbeiten. Sobald die Gebäudehülle geschlossen ist, können Fenster- und Fassadenarbeiten gleichzeitig stattfinden, innen können Elektro-, Heizungs-, Sanitär- und Trockenbauarbeiten ablaufen. Zeit ist Geld, erst recht am Bau. „Die mir bekannten Handwerkerunternehmen sagen von sich aus, dass sie den Preis um zehn bis 15 Prozent senken können, allein durch Effizienzgewinne“, sagt Meyer.

Die Mehrfamilienhäuser von Terra Immobilien in Berlin sind mit 3000 Euro reinen Herstellungskosten – ohne Grundstück, Planung und andere Nebenkosten – zwar noch nicht richtig günstig. Terra-Chef Pflaum sieht darin jedoch einen Prototypen. „Mittelfristig ist auch weniger möglich“, sagt er.

Bauingenieur Ronald Meyer, Entwickler des Sanierungs- und Bausprint-Verfahrens

Bemerkenswert ist auch: Die Mietshäuser in Pankow-Heinersdorf entstehen nicht in serieller oder modularer Bauweise. Es ist ein Stein-auf-Stein-Projekt und damit nicht nur für Serien- und Effizienzspezialisten wie den Bielefelder Konzern Goldbeck, sondern auch für kleine regionale Bauhandwerker darstellbar.

Hier allerdings gibt es seit Jahren ein Problem, wie das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in einer neuen Studie feststellt: „Das Baugewerbe in Deutschland hat in den vergangenen Jahren deutlich an Produktivität verloren“, heißt es da. 2025 habe die Arbeitsproduktivität in der Branche nahezu 30 Prozent unter dem Niveau von 2010 gelegen, während sie in der übrigen Wirtschaft gestiegen ist.

Überall werde in mehr Effizienz und Produktivität investiert – nur nicht am Bau, bemängeln die Experten. „Verfügbare moderne Produktionsmethoden müssten deutlich schneller und flächendeckender eingesetzt werden“, sagt Studienautor Martin Gornig. Auch Roboter könnten eines Tages dazu zählen.

Beim Meyer-Sprint sorgt eine Software für höhere Produktivität. Der Ingenieur gründete vor drei Jahren zusammen mit dem Unternehmer und Digitalspezialisten Gregor Loukidis die Renaldo GmbH. Deren gleichnamige Software kann Bauprozesse entwickeln und KI-gestützt planen.

„Renaldo“ ist gleichzeitig Produktdatenbank und gewissermaßen der oben genannte Baukoordinator, der auf so vielen Baustellen fehlt. Das Programm sammelt alle Pläne und Gebäudedaten und wertet sie aus, baut daraus ein 3D-Gebäudemodell und erstellt Planvorschläge für fast alle Gewerke – vom Grundriss über die Haustechnik bis zur Photovoltaik. Fachleute prüfen alles und geben frei.

Aus dem Modell berechnet Renaldo die Kosten samt Förderung und den Bauzeitenplan. Der Clou: Während der Bauphase wird der Fortschritt in der App dokumentiert. Ist ein Bauabschnitt fertig, bekommen die beteiligten Handwerker eine Nachricht auf ihr Handy und die nächste Arbeitsanweisung. Für Privatleute kostet Renaldo einmalig 399 Euro für ein eigenes Bauprojekt. Auch Eigentümergemeinschaften können die Software nutzen.

Für Privatleute gibt es nur wenige Alternativen, etwa Pocasio von MCS Solutions. Dessen Abomodell ist für kurze Zeiträume günstiger als Renaldo, dafür ist das Programm nicht so umfassend. Einen einfachen Bauzeitenplan und eine Kosten- und Baudokumentation kann man allerdings auch mit Pocasio erstellen. Die Konkurrenten BauMaster und PlanRadar sind nur bedingt für Privatleute geeignet oder haben eingeschränkte oder gar keine Funktionen für Sanierungsplanung oder Kostenkontrolle.

Die beste Planung und das perfekte Timing nützen allerdings erst dann etwas, wenn es überhaupt zum Baustart kommen kann. Beim Terra-Baustellenbesuch nutzte Berlins Bausenator Gaebler deshalb die Gelegenheit, auf das Schneller-Bauen-Gesetz in der Hauptstadt und dessen Erfolge hinzuweisen: Behörden haben mit den neuen Regeln nur noch begrenzte Zeit für Genehmigungen. Terra lobte die Behörden in Pankow: Der Bauantrag sei im Februar gestellt und im August genehmigt worden. Und das, obwohl sogar noch Denkmal- und Baumschutz im Spiel waren.

Trotzdem gibt es Restrisiken, selbst mit Baustellenkoordinatoren, Software und disziplinierten und durchgeplanten Handwerkern. „Die Erdarbeiten vor dem Rohbau sind die einzige Phase, die sich nicht takten lässt“, heißt es bei Terra. Fundamente oder Leitungen stünden manchmal „in keinem Plan“. Beschleunigen lasse sich da wenig. Der Tages- und Stundenplan für die Handwerker startet deshalb erst, wenn alles ausgegraben ist.

Michael Fabricius beschäftigt sich mit Immobilienthemen und schreibt über alles, was Eigentümer, Mieter und Investoren betrifft. Gemeinsam mit Michael Höfling ist er für den Immobilien-Newsletter „Frage der Lage“ verantwortlich, den Sie hier abonnieren können.

Dieser Beitrag stammt aus der großen Lucky-Luke-Sonderausgabe der WELT AM SONNTAG anlässlich des 80. Geburtstags des berühmten Comics. Sie können dieses einzigartige Sammlerstück gern hier bestellen.

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