Inhalt des Artikels:

  • Dresden: kommunale Wohnungsgesellschaft WiD zu klein für günstige Kredite
  • LWB baut schon viele Sozialwohnungen in Leipzig, aber auch nicht genug
  • Erfurt: zwischen Behörden-Frustration und Hoffen auf neue Bau-Richtlinie

1,4 Millionen Wohnungen fehlen laut "Sozialem Wohn-Monitor" in Deutschland, vor allem im bezahlbaren Bereich. Dabei steht Mitteldeutschland im bundesweiten Vergleich aber noch recht gut da: In Sachsen fehlen rund 26.000 Wohnungen, in Thüringen etwa 20.000 und in Sachsen-Anhalt rund 17.000. Wir haben in drei mitteldeutschen Städten geschaut, was den Bau von neuen Sozialwohnungen bremst.

Dresden: kommunale Wohnungsgesellschaft WiD zu klein für günstige Kredite

Im Dresdner Stadtteil Großzschachwitz entsteht derzeit inmitten sanierter Plattenbauten der kommunalen Wohnungsgesellschaft "Wohnen in Dresden" (WiD) ein neuer Block mit Sozialwohnungen. 28 Familien sollen dort ein neues Zuhause finden. Doch das Projekt wird wohl für lange Zeit das letzte sein, denn seit 2022 hat die Gesellschaft keine Neubauprojekte mehr in Angriff genommen. Dabei ist der Bedarf enorm. Nicht einmal ein Prozent aller Mietwohnungen in Dresden sind Sozialwohnungen. Kommen neue hinzu, sind sie sofort belegt. "Wir haben für Wohnungen sieben bis acht Bewerbungen. Die sind also relativ schnell weg", so Steffen Jäckel von der WiD zum MDR-Magazin Umschau.

Der Bau von über 400 Sozialwohnungen könnte eigentlich starten, da Baugrund da ist und die WiD auch die Genehmigungen dafür bekommen hat. Laut Jäckel reichen die staatlichen Zuschüsse jedoch nicht aus, um den Bau zu finanzieren. Und der kleine Wohnungsbestand der städtischen Wohnungsgesellschaft WiD bietet den Banken keine ausreichenden Sicherheiten für günstige Kredite. Das mache die Kredite teuer. "Wir haben seit Frühjahr 2022 eine sehr starke Baukostenerhöhung in Gesamtdeutschland. Die hat auch den sozialen Wohnungsbau betroffen. Die Förderrichtlinie im Freistaat Sachsen für den mietpreisgebundenen Wohnraum hat nicht in gleichem Maße, wie es erforderlich gewesen wäre, die Zuschüsse angepasst", erklärt Steffen Jäckel dem MDR-Magazin Umschau.

Das sei auch nicht geplant, bestätigt Regina Kraushaar, Sächsische Staatsministerin für Infrastruktur und Landesentwicklung, dem MDR-Magazin Umschau. "Wir haben in Dresden ja andere Investoren, die diese Fördermittel in Anspruch nehmen und auch in Anspruch nehmen können, was die WiD nicht so einfach kann, das ist richtig. Sodass wir nicht sagen würden, da bleibt jetzt Fördergeld liegen", sagt sie. Um den Bedarf in Dresden langfristig zu decken, müssten aber jährlich etwa 1.000 Sozialwohnungen entstehen. Doch 2025 sind nur 29 neue Wohnungen hinzugekommen.

Auch private Investoren üben Zurückhaltung. So gab der Freistaat Sachsen in fünf Jahren 94 Millionen Euro bereitgestellter Fördermittel des Bundes ungenutzt zurück. Immerhin über 30 Millionen Förderung fließen in ein Bauprojekt auf dem ehemaligen Robotron-Gelände gegenüber dem Dresdner Rathaus. Dort will die Gateway Real Estate ein neues Wohnquartier errichten – mit 1.648 Wohnungen, 610 davon mietpreisgebunden. Wenn die ersten Mieter einziehen, werden sie wohl für den Quadratmeter 14 Euro kalt bezahlen. Die Sozialwohnungen im gleichen Viertel kosten dann acht Euro der Quadratmeter. Dabei schafft es die Gateway Real Estate die Sozialwohnungen zu bauen, ohne zusätzliche Finanzierungskredite. Doch die 610 Sozialwohnungen im Dresdner Stadtzentrum werden in 20 Jahren wieder aus der Mietpreisbindung herausfallen. Auf dem freien Markt werden die Mieten sich dann schnell dem allgemeinen Mietspiegel anpassen. Und es fehlt dann wieder an Sozialwohnungen.

LWB baut schon viele Sozialwohnungen in Leipzig, aber auch nicht genug

In Leipzig baut vor allem die Leipziger Wohnungsbaugesellschaft (LWB). Das aktuelle Vorzeigeprojekt ist die Baustelle Johannesallee: 202 neue Wohnungen, davon 102 Sozialwohnungen. Die werden, so Baubürgermeister Thomas Dienberg, auch nach Auslaufen der Mietpreisbindung als kommunale Wohnungen preiswert bleiben. In den letzten sechs Jahren hat die LWB über 1.300 neue Wohnungen gebaut, davon 892 Sozialwohnungen. Dank des kommunalen Bestandes von 38.000 Wohnungen war es auch möglich, günstige Kredite zu bekommen. Die LWB ist damit in Sachen sozialer Wohnungsbau das aktivste Unternehmen Ostdeutschlands. "Aber es reicht nicht aus. Rund 1.700 Wohnungen bräuchten wir pro Jahr", so Dienberg.

Die LWB mache 50 Prozent des geförderten Wohnungsbaus in Leipzig aus, schätzt Dienberg ein. "Wir haben zu 50 Prozent die freie Wohnungswirtschaft, die hier geförderten Wohnungsbau machen", sagt er. Ein Großprojekt ist die Bebauung einer Brache südlich des Bayrischen Bahnhofes. Der private Bauträger BuWog, eine Vonovia-Tochter, will dort 1.600 Wohnungen bauen, 480 davon mietpreisgebunden. Doch diese Wohnungen werden in 20 Jahren wieder dem freien Markt zugeführt. Eine Schwäche im System, sagt Leipzigs Baubürgermeister Dienberg, die vielen Millionen Fördermittel sollten anders eingesetzt werden. "Ich plädiere dafür, dieses Geld als festen Baukostenzuschuss denen zukommen zu lassen, die es zu ihrer Aufgabe gemacht haben, preiswerten Wohnraum zu erstellen. Und das nicht nur befristet, sondern für immer", betont er. Und das würde seiner Meinung nach auch nicht mehr kosten.

Erfurt: zwischen Behörden-Frustration und Hoffen auf neue Bau-Richtlinie

16 Millionen Fördergelder sind in den letzten Jahren in das Projekt Europakarree in Erfurt geflossen: Der private Bauträger Wohngroup baute 480 Wohnungen, 97 davon mietpreisgebunden. Doch Geschäftsführer Tobias Schallert hat gegenüber dem MDR-Magazin Umschau keine gute Bilanz gezogen. Zu negativ seien seine Erfahrungen mit der thüringischen Behördenbürokratie. "Wir würden es nicht mehr tun wollen", sagt Schallert rückblickend. Die Endabrechnung durch das Landesverwaltungsamt habe sich über Jahre hingezogen. "Da sind wir auch kein Einzelfall. Das ist auch schon durch den Rechnungshof gerügt worden", betont er.

Eineinhalb Jahre lang habe er mit dem Landesverwaltungsamt zum Beispiel um 14 barrierefreie Duschen gestritten, die an einer Stelle zwei Zentimeter zu klein gewesen seien. Zwei Zentimeter hätten damit ein Millionenprojekt in Frage gestellt. "Die Zusammenarbeit mit den fördermittelbearbeitenden Stellen, die ist Stand jetzt aus meiner Sicht einfach zu unzuverlässig und zu risikobehaftet", so Schallert. Dabei kann es sich auch Thüringen eigentlich nicht leisten, Wohnungsbauwillige zu verprellen.

2025 gab es in Thüringen etwa 11.000 Sozialwohnungen. Jährlich fallen davon etwa 800 aus der Mietpreisbindung. Um die Situation zu stabilisieren, müssten bis 2030 jährlich 1.000 neue Sozialwohnungen entstehen. Die letzten fünf Jahre sind jährlich nicht mehr als ein Fünftel davon hinzugekommen, wie Frank Emrich vom Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. bilanziert: "Wenn es hochkommt 100 bis 200 Wohnungen im Jahr. Das ist deutlich weniger als das, was man sich jetzt politisch vorgenommen hat. Es ist auch deutlich weniger als das, was man braucht, um die Substanz zu erhalten."

Er hoffe, dass die angekündigte neue Förderrichtlinie des Landes, die Sanierung und den Neubau von Sozialwohnungen in Thüringen vorantreiben wird. Dabei müssten viele Prozesse vereinfacht werden, von der Vergabe über die Abwicklung bis zu den Auszahlungen, damit schneller gebaut werden könne. Ob mit der neuen Förderrichtlinie in Thüringen wirklich ein Bauturbo gezündet wird, muss sich aber erst noch zeigen. Noch in diesem Jahr soll sie in Kraft treten.

MDR (cbr)

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