Einer der größten Immobilienkonzerne Europas hält es angesichts der Enteignungspläne in Berlin aktuell für unmöglich, in Deutschland zu investieren.

Die schwedische Immobiliengruppe Heimstaden Bostad werde Deutschland kein weiteres Kapital zuweisen, solange der Enteignungsvorschlag auf dem Tisch liegt, sagte Co-CEO Christian Fladeland in einem Interview mit der Nachrichtenagentur Bloomberg. Die Immobiliengruppe besitzt in Berlin rund 20.000 Wohnungen im Wert von etwa fünf Milliarden Euro. Das entspricht 15 Prozent ihres Portfolios.

„Natürlich glaube ich, dass man in Deutschland nicht investieren kann, wenn man so Gesetze macht“, sagte Fladeland. „Auch wenn das Berlin-spezifisch ist, denke ich, dass es sehr starke Auswirkungen darauf hat, wie man das Risiko ausländischer Direktinvestitionen in einem Land bewerten kann.“

Eine mögliche, von der Linken geführte Koalition in Berlin hat sich darauf verständigt, ein Gesetz voranzutreiben, das private Vermieter mit mehr als 10.000 Wohnungen dazu zwingen würde, Bestände oberhalb dieser Schwelle in öffentliches Eigentum zu überführen. Die Entschädigung soll auf 16 Milliarden Euro begrenzt werden. Das Gesetz ist für 2028 geplant, die Umsetzung für das darauffolgende Jahr.

Fladeland schätzt, dass etwa die Hälfte des Berliner Heimstaden-Portfolios betroffen sein könnte. Sollte die Entschädigung 40 Prozent unter dem Marktwert liegen, könnte daraus ein Verlust von einer Milliarde Euro entstehen. Er sieht eine „sehr, sehr geringe Wahrscheinlichkeit“, dass die Enteignungen letztlich tatsächlich umgesetzt werden. Die Unsicherheit beeinflusse jedoch bereits, wo das Unternehmen sein Geld investiert.

Berlin hat mit Wohnungsmangel und stark gestiegenen Mieten zu kämpfen. Das hat die politische Unterstützung für eine stärkere staatliche Kontrolle des Mietmarkts gefördert. Die Linke trat bei der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus im vergangenen Monat mit dem Versprechen an, das Ergebnis eines Volksentscheids von 2021 umzusetzen. Eine Mehrheit stimmte für die Überführung großer privater Immobilienbestände in öffentliches Eigentum.

Die Stadt habe zu langsam Flächen für neuen Wohnraum bereitgestellt und müsse mehr privates Kapital anziehen, um das Angebot zu erhöhen, sagte Fladeland. Der Enteignungsvorstoß droht laut dem CEO das Gegenteil zu bewirken, indem er Investitionen abschreckt, ohne zusätzliche Wohnungen zu schaffen.

„Mit dieser Maßnahme kann ich mir keinen schlechteren Weg vorstellen, um tatsächlich jegliches Kapital davon abzuhalten, in die Stadt zu kommen und zur Lösung des eigentlichen Problems beizutragen“, sagte Fladeland.

Der Vorschlag steht noch vor erheblichen politischen und rechtlichen Hürden. Die Bundesregierung hat sich im Juli darauf verständigt, ein Gesetz auf den Weg zu bringen, das Bundesländer an der Enteignung privater Wohnungen hindern soll. Zugleich wird erwartet, dass ein Berliner Gesetz verfassungsrechtlich angefochten würde.

Fladeland zeigte sich zuversichtlich, dass eine Enteignung letztlich vor Gericht scheitern würde.

Linke, Grüne und SPD wollen im kommenden Monat formelle Gespräche über eine Regierungsbildung aufnehmen. Dabei können sich die Bedingungen der Vereinbarung für Enteignungen noch ändern.

„Ich kann mir nur sehr, sehr schwer vorstellen, wie die Politiker, die dies den Wählern vor ein oder zwei Monaten so offensiv angepriesen haben, plötzlich ihren Kurs ändern werden“, sagte Fladeland. „Ich denke, das muss auf Bundesebene blockiert werden, wenn es blockiert werden soll.“

Warnungen aus der Branche

Auch andere große Vermieter warnen in ähnlicher Weise. Unternehmen würden Kapital in Märkte lenken, in denen Investitionen willkommen seien und „Verlässlichkeit und Rechtssicherheit“ herrschten, betonte Vonovia-SE-CEO Luka Mucic. Die geplante Vergesellschaftung sei verfassungswidrig und würde einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten, sagte er.

Für Heimstaden ist das unmittelbare finanzielle Risiko erheblich, auch wenn Fladeland das schlimmste Szenario für unwahrscheinlich hält. Nach seiner Schätzung könnten unter der vorgeschlagenen Regelung Berliner Immobilien des Unternehmens im Wert von rund 2,5 Milliarden Euro von einer Enteignung betroffen sein.

Der geschätzte Verlust von eine Milliarde Euro „hat für uns erhebliche Auswirkungen“, sagte er. Selbst in diesem Szenario hätte das Unternehmen noch genügend Spielraum, um sein Investment-Grade-Kreditrating zu halten, sagte er.

Das nicht börsennotierte Heimstaden Bostad, zu dessen Haupteigentümern Heimstaden von Milliardär Ivar Tollefsen sowie der schwedische Pensionsfonds Alecta gehören, hat anders als Vonovia keinen Aktienkurs, an dem sich die Entwicklung ablesen lässt. Ihre öffentlich gehandelten Anleihen geben jedoch einen Hinweis darauf, wie der Markt die mit dem Unternehmen verbundenen Risiken einschätzt.

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